近期出现的多起严重的物业纠纷事件充分说明目前我国在物业管理方面的法规和规范尚需完善。本人曾经在美国关岛和洛杉基多年从事房地产业务，对美国住宅小区物业管理有所了解，以下介绍美国物业管理情况，供网友和有关人士参考。

　　1.物业管理社会化

　　美国的物业管理有专业的物业管理公司，物业管理公司一般负责整个住宅或住宅小区的物业整体管理，而具体业务将聘请专业的服务公司承担。例如小区绿化由社会上的专业绿化公司来承担。绿化公司按合同每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、灌溉、杀虫等服务。保安则聘请专业保安公司负责派人承担。保洁由保洁公司承担。维修交由专业维修公司按维修合同负责。物业管理的社会化和专业化分工使住宅小区物业管理费用大大降低，提高工作效率和质量。

　　2.物业管理权明晰

　　在美国，通过政府的法规明确物业管理的权限。开发商在完成住宅项目前，就要按规定要求成立物业管理的机构和制定有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数后，开发商将协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员服从业主委员会对该住宅小区的物业管理。

　　3.业主委员会的性质和作用

　　业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事会、制定章程和细则、制定有关制度和规范，并向政府登记注册合法按企业模式运营。业主委员会将自行组织业主成员或专业人员，或委托公司承担物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分未售出住宅的发展商)，物业管理费按业主委员会作出的年预算费用由各业主按其所占小区产权的比例分摊。业主委员会年终将向各业主汇报物业管理费使用情况，节余部分将结转到下一年使用。若在物业管理运营时发现物业管理费不足，业主委员会将适时召开业主会或直接通知业主增加缴纳物业管理费。除了一般物业管理的职能外，更重要的是业主委员会要根据小区的规格、建筑特点，制定小区行为规范以保证小区业主能够享有和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量，以使该地产保值升值。小区行为规范包罗万象，例如：该小区是否可以饲养宠物、何种宠物及饲养宠物的规定。又例如住户在其花园或草坪搭建临时或永久性的建筑的规定。若住户想改变其住宅建筑的外部色彩须按业主委员会制定的制度办理。规范还有业主应保护小区环境的条款以及垃圾任何处理的规定。规范内容很多，包括空调的安放位置，这里不再一一列举。

　　4.关于我国物业管理的建议

　　4.1通过立法确定业主委员会的法律地位，划清开发商与业主委员会的权限和管理界限，明确开发商与物业管理业务的阶段界限。

　　 4.2目前我国物业管理取费标准由政府相关部门制定。由于住宅项目的建筑类型、内容、功能、设施设备变化很大，政府很难制定准确的取费标准，而物业管理费是影响房地产市场的第二重要因素(房价为第一位)。因此物业管理费应随行就市，由供、需双方按市场情况谈判确定，物业管理取费应对市场放开。

　　4.3制定住宅小区的管理和行为规范范本，供房地产业参考。

　　4.4制定业主委员会成立，运营的有关法律、法规、

　　4.5支持物业管理的专业化分工，如专业的保安公司，绿化公司，保洁公司，维修公司。 　　我相信只要制定好游戏规则，大家都遵守游戏规则，按游戏规则办事，物业纠纷将不会重演。

　　　　　　　　　　　　　　　　（新浪房产　网友：旧电线）